Кризис в Китае на рынке недвижимости

Кризис в Китае на рынке недвижимости

Недавно в соцсетях появились видеосюжеты сноса в Китае целых кварталов жилья-долгостроя. Но помимо кварталов в Китае построены ещё целые города, которые хоть и достроены до конца, но не заселены. Их называют городами-призраками и их около 50. Они рассчитаны на несколько десятков миллионов жителей. За этой картиной взрыва стоят острые проблемы.

Как такое могло получиться?

Задача девелопера — правильно выбрать место под застройку, рассчитать цену продаж жилья и выбрать оптимальный проект с тем, чтобы получить максимально возможную прибыль. Выходит, что, настроив целые города-призраки, девелопер всё рассчитал неверно, причём не с одним домом, а с несколькими десятков городов на несколько десятков миллионов человек. Нет продаж — нет и прибыли. Хуже того — колоссальные убытки.

В Китае всеми этими проектами занимался практически один-единственный девелопер — Evergrande, тот самый который вчера объявил о невыплате процентов по своим кредитам 20 сентября. Пока это можно назвать техническим дефолтом. Но возникшая у компании дыра — разрыв между суммой займов, которые надо возвращать, и генерируемым денежным потоком — настолько велика, что никто не верит в возможность её каким-либо образом покрыть. Проблема Evergrande вскрыла одну из гигантских структурных проблем китайской экономики. Она заключается в следующем.

Центральная власть ежегодно устанавливает показатели роста ВВП и требует их выполнения от местных властей.

Иными словами, китайский ВВП отражает не органический рост экономики, а её искусственное накачивание

Для того, чтобы добиться роста, местные власти начинают изыскивать различные методы, главным из которых является кредитование жилищного строительства.

Эта ситуация сильно напоминает то, что было в советской экономике и что стало одной из причин её краха: всячески поощрялось капитальное строительство — открывалось финансирование и нередко ещё даже до завершения разработки проекта выкапывался котлован и заливался фундамент, иногда возводились первые уровни сооружения, после чего строительство забрасывалось, превращаясь в долгострой.

С точки зрения экономики, раздувались показатели ВВП, за которыми, однако, не было реального готового продукта — блага. Засчитывалось начало стройки, но не её завершение. Экономика по цифрам росла, но но это не приводило к увеличению реального богатства и процветания. Деньги тратились впустую, хотя при этом планы выполнялись, и люди получали премии. Нечто похожее происходит в Китае на протяжении многих лет:

В попытке отрапортовать о выполнении плана по росту экономики местные власти использовали как собственные бюджетные, так и заёмные средства для финансирования проектов, которые оказались никому не нужны

Каков масштаб проблемы?

Оценочно, 45-50% ВВП Китая приходится на скрытые долги местных органов власти. В 1990-е и нулевые годы нового столетия высоких темпов роста ещё удавалось достичь относительно легко и эти темпы компенсировали рост долговой нагрузки, но затем наступил естественный предел, когда необходимо было менять экономическую политику и делать ставку на реальный внутренний спрос, которого, однако, нельзя добиться в условиях плановой экономики. Поощрение внутреннего спроса сопряжено с либерализацией экономической, а вслед за ней и политической жизни, расширением свободы предпринимательства и рынка, основанного на частной собственности на средства производства. Ни о каком сохранении монополии КПК на власть и управление речи быть не могло. Но Компартия не ради утраты своей власти затевала рыночный эксперимент. Под руководством Си Цзиньпина партия начала консолидировать рычаги управления в своих руках и ограничивать свободный рынок всё больше и больше. При этом Пекин продолжал устанавливать планы роста и требовать их исполнения.

У местных органов власти оставалось 2 выхода: 1) признать реальность и неисполнимость заданий по высоким темпам роста и 2) найти «творческие» решения для выполнения этих заданий. В стране, где действует смертная казнь, а власть партии ничем не ограничена, естественным будет второй вариант

С годами этот вариант стал залогом выживания и выполнения заданий. Нельзя сказать, что в Пекине этого не видят и не понимают. Время от времени оттуда раздаются угрозы и призывы ограничить долг и навести порядок, но вместе с тем все понимают, что другого пути поддержать видимость роста нет. Долг будет только накапливаться.

Ситуация с Evergrande не изменит такого хода дел, но она показывает нарастающие дисбалансы в китайской экономике, которые не смогут сохраняться долго.

3 года назад, на пике своего расцвета, Evergrande была крупнейшим девелопером в мире и занимала 122 место среди ведущих мировых компаний по объёму продаж. Она была одним из символов китайского среза и процветания. Однако, это был успех в долг, достигший баснословных $400 млрд.

Теперь долг надо возвращать, а денег нет. Выходом могла бы стать распродажа всех квартир с большим дисконтом, но такой объём распродажи приведёт к падению цен на всё жильё в Китае и сокращению богатства сотен миллионов домохозяйств. Жильё в Китае, как и в России, — это единственный объект собственности и богатства для подавляющего большинства населения.

Кроме того, банкротство Evergrande обрушит цены на сталь, что отзовётся на мировом рынке, а также на цемент и другие стройматериалы, что обусловит банкротство компаний по цепочке внутри Китая. Под строительный бум в стране были введены новые производственные мощности, которые теперь станут избыточными, но за которые тоже надо возвращать заёмные средства на их создание.

Такой удар, как крах строительной отрасли, был бы ощутимым и тяжёлым даже если бы вся остальная экономика была устойчивой и здоровой, но китайская экономика таковой не является. Вмешательство государства существенно нарушило рыночные процессы и уже привело к многочисленным другим дисбалансам.

Например, попытка ограничить рисковые займы привела к сокращению рынка кредитов, для борьбы с чем ЦБ Китая влил в финансовый сектор большой объём ликвидности, что привело к новому витку плохих долгов.

Другой пример — искусственно низкие цены на сырьё в желании наказать Австралию за строптивость могут теперь ещё более упасть, что вызовет кризис в добывающих отраслях.

Кризис Evergrande показывает, что экономика Китая, на самом деле, не настолько сильна и динамична, как это представляется.

UPD Проблемы у китайских девелоперов усугубляются и без Evergrande.

У 21 крупнейшего девелопера в КНР расходы на обслуживание долга превысили объём выручки — $1,06 процентов на $1 доходов от продаж

Это означает, что жилищное строительство стало нерентабельным и девелоперы должны либо обанкротиться, либо государство должно принять на себя их долги, что очень маловероятно.

Ещё уж конце 2020 уровень выплачиваемых процентов у девелоперов составлял $0,68, а 3 года назад $0,40 на каждый $1 выручки.

Уровень задолженности девелоперов свидетельствует также об огромном объёме недостроя и раздутом ВВП Китая.

Банкротство девелоперов приведёт к снижению цен на жильё и, соответственно, переоценке богатства китайских домохозяйств, в котором оценка недвижимости составляет главный, если не единственный показатель.

Если понравилась статья, то подписывайтесь на канал “Политдела” в телеграме. Здесь рассказывают о событиях в мире и в стране понятно, оперативно и без домыслов.

Автор статьи – Андрей Авраменко.

Другие статьи автора, которые Вас могут заинтересовать: